Encontrar un nuevo hogar o la persona ideal que acogerá el que fue tu hogar como el suyo supone situaciones anheladamente satisfactorias. Tanto para el comprador como para el vendedor de una propiedad es necesario concretar la transferencia de la casa, lote de terreno o departamento antes de esta nueva etapa. Por esta razón, para una situación win win, es esencial tener los documentos al día para la compra y venta de un inmueble. Es así que te revelamos información útil que seguramente vas a necesitar.
Tener los papeles al día significa hacer una recolección ordenada de documentos de propiedad que serán el boleto de entrada para formalizar la transacción. En este escenario, necesitarás tiempo, asesoría y un horizonte claro que evitará que te satures, y te mantendrá motivado durante todo el proceso.
Documentación necesaria
La presentación de los documentos es casi exacta entre departamentos y casas; la única diferencia recae en los denominados Catastros y Planos de Fraccionamiento. Existe esta distinción ya que cuando hablamos de un edificio, construcción que demanda otro tipo de estructura, más amplia, el catastro significaría mucha demora de tiempo. Por esta razón, es que solo es exigido el Plano de Fraccionamiento a nombre del actual vendedor, caso contrario es necesaria la obtención del Certificado Catastral.
1. Escritura de Transferencia
La minuta es el contrato de compra y venta, es el documento que siempre estará presente a diferencia de otros que se dan dependiendo de la situación. En el caso que se acceda a un crédito hipotecario, es el banco el que se encarga de ejecutarla. De otro modo, sin la presencia de un préstamo, es un abogado el encargado de su realización.
2. Folio Real
El Folio Real es el documento emitido por la oficina de Derechos Reales, mediante el cual se acredita el derecho propietario de la persona que desee vender su bien inmueble. Entre otras cosas, se encuentran registrados el número de matrícula en la parte superior, el tipo de propiedad (casa, departamento, lote de terreno, entre otros) y la descripción de la ubicación de la propiedad. Asimismo, en la columna a) el nombre y las generalidades de ley del titular (deben estar correctamente registrados sin errores), en la columna b) los gravámenes y en la columna c) las respectivas cancelaciones.
3. Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles
Se debe presentar el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles del Gobierno Autónomo Municipal de la última gestión, tomando la jurisdicción que corresponda, siendo la gestión 2015 la apropiada para este año calendario (2016). Esto es importante, ya que de este modo la Alcaldía recibe la constancia de pagos.
4. Certificado Catastral
El Catastro es un documento emitido por el Gobierno Autónomo Municipal de la jurisdicción que corresponda, el cual indica detalladamente los datos técnicos del inmueble (superficie, ubicación, nombre del propietario, entre otros), datos que determinan si la propiedad se encuentra dentro o fuera de normativa municipal. Al estar dentro de la norma se evita que posteriormente la casa sea expropiada, demolida, etc.
Plano de Fraccionamiento
Si un departamento, parqueo o baulera no cuenta aún con un Catastro individual, la siguiente alternativa para el vendedor consiste en contar con el Plano de Fraccionamiento. Esto se refiere a la información de estructura del espacio señalado, hasta dónde y qué áreas le pertenecen al mismo, el piso en el cual se sitúa, entre otros datos.
Para el comprador este conocimiento es esencial, ya que se tiene el saber suficiente sobre lo que realmente se está vendiendo. De igual forma, el plano debe encontrarse a nombre del actual vendedor para que el mismo pueda ser aceptado como requisito ante la oficina de Derechos Reales, caso contrario se deberá gestionar el Certificado Catastral correspondiente.
Contextualización
El conjunto de documentos que se hacen indispensables deben estar actualizados y minuciosamente revisados. La etapa en la que estos se recolectan condiciona lo que vendrá después y debe tener, ante todo, un carácter preventivo. Esto significa que, individualmente o con la asesoría de un abogado, se cuente con todo el respaldo legal del bien inmueble en juego, para que todos los datos coincidan entre sí y así no se tenga ningún error, desactualización u observación.
Una vez que la pre etapa está completada, se presenta la documentación a la Alcaldía y posteriormente a Derechos Reales. Generalmente, la primera visita es rápida ya que si todo está al día, solo se hace el pago del impuesto a la transferencia. Por su parte, la visita en Derechos Reales es larga porque usualmente las filas son numerosas, y los procesos de revisión y aprobación más detallados.
Derechos Reales
En Derechos Reales se revisa que los papeles estén al día. Recordemos los documentos necesarios… 1) Escritura de Transferencia 2) Folio Real 3) Impuesto de la última gestión 4) Catastro (casa o lote de terreno) o Plano de Fraccionamiento (departamento, parqueo o baulera). Asimismo, tener presente que las cédulas de identidad, tanto del comprador como del vendedor, se encuentren vigentes.
Antes de presentar todo, los abogados de Blackwood Consulting Corp. recomiendan que es esencial hacer una cuidadosa revisión de la actualidad, veracidad y correlación de los documentos para procurar hacer la operación rápidamente y evitar que se produzcan observaciones y retrasos. Para esto, usualmente el visto bueno de un profesional es ideal, aunque signifique un costo adicional de dinero, será un evidente ahorro de tiempo.
Una vez que te encuentras en Derechos Reales, un funcionario público hará la respectiva revisión de la documentación de la propiedad a ser transferida. Si está todo en orden pasarás al siguiente paso, lo cual implica el ingreso de la misma a supervisión, en caso de que sea más de un inmueble, o el registro de la transferencia en línea por parte de un funcionario. Esto depende de la disponibilidad de tiempo que tengas y de la simplicidad de la transferencia.
En la parte de “Errores y Recomendaciones” te compartimos información clave si estás interesado en obtener ayuda profesional legal durante toda la operación, además de otros temas que te sacarán de apuro.
Valores y Duración
Los costos o valores varían, pero generalmente las tasas son las siguientes:
- Impuesto de la transferencia de bienes inmuebles (Alcaldía) que es el 3% sobre la base imponible o el valor de la escritura de transferencia, dependiendo cual sea el más elevado.
- En Derechos Reales se cobran valores por la transferencia del inmueble: 5 por mil del valor de la base imponible o del valor de la transferencia. Y en caso de crédito: un adicional de 4 por mil del valor del préstamo. (5 o 4 por mil significa: el valor multiplicado por 5 o 4 dividido entre 1000)
- Otros valores de Derechos Reales que dependen de la situación, entre Bs. 50 y Bs. 70.
- En cuanto a la duración de todo el trámite se estima que en promedio es un aproximado de 20 días, pero esto dependerá de qué tan preparado estés y de la situación de la propiedad, papeles al día, observaciones, pagos, entre otros factores.
Errores y Recomendaciones
Error: No contar con lo requerido.
La recomendación es que las personas se asesoren para evitar que los documentos estén mal, esto se aplica tanto para individuos que venden como para aquellos que compran una casa o departamento. El abogado se encargará de revisar la documentación a detalle, lo que reducirá la incertidumbre y la posibilidad de que algo esté fuera del lineamiento solicitado.
UltraCasas.com te sugiere al Estudio Jurídico Blackwood Consulting Corp. que cuenta con abogados especialistas en el tema, que podrán hacerte la gestión en la Alcaldía y Derechos Reales, servicio de notariado y la supervisión necesaria de la documentación desde el ingreso hasta la conclusión del trámite. Si tienes alguna consulta o estas interesado en recibir asesoría legal contáctate al 76506060 o a haotero@blackwoodbw.com.
Error: Sacar el Folio Real con antelación.
Los Abogados de Blackwood Consulting Corp. recomiendan, con carácter preventivo, sacar una información rápida del inmueble que se pretenda comprar o vender y realizar su registro ante la oficina de Derechos Reales. Esto consiste en un informe actual de la situación del inmueble, en la que se sabrá con certeza si existe, al día, algún gravamen, juicio, etc.
*Gravamen: que existe alguna anotación o hipoteca sobre el inmueble que podría perjudicar al momento de registrar la vivienda u ocasionar problemas e implicaciones posteriores no deseadas. Usualmente, estos problemas deben subsanarse para proseguir con el registro.
Error: No prestar atención al estado civil de los vendedores del inmueble.
No percatarse del estado civil de los vendedores o compradores puede ocasionar observaciones y retrasos. Sucede que muchas veces es necesario contar con la firma de ambos como pareja casada. Es importante, por tanto, revisar en el Folio Real, el estado civil de los vendedores. Esto evitará que se produzcan puntos en contra que demandan más tiempo para ser corregidos.
Error: No prestar atención al tipo del bien inmueble.
Uno de les requisitos sustanciales es que el inmueble cuente con la actual denominación de tipo de inmueble. Por consiguiente, no percatarse del mismo (lote de terreno o casa) puede ocasionar una demora significativa al momento del registro. El o los vendedores deberán modificar el tipo de inmueble de la propiedad antes de proceder con la operación.