Comprar una casa, alquilar un departamento o vender un terreno por primera vez implica aprender y conocer sus contextos. Generalmente ingresamos a un mundo desconocido donde empiezan a llover preguntas de qué hacer, cómo, dónde, porqué… quién. El sentimiento de emoción pronto se convierte en frustración y confusión. Por eso, aquí una lista de preguntas frecuentes en el tema legal inmobiliario.
Las operaciones inmobiliarias legales no tienen porqué ser insípidas o desagradables. Admito que no son las situaciones más reconfortantes; pero si sabemos lo que tenemos que hacer y disminuimos la incertidumbre, existe un margen de error casi nulo. Por eso, presta atención a las siguientes preguntas y vuélvete un experto.
¿Qué pagos debo realizar en Derechos Reales?
Además del pago sobre la transferencia de un inmueble (compra de una casa), se deben realizar los pagos respectivos en la Alcaldía y en Derechos Reales. En este último se paga el derecho a inscribir el inmueble a tu nombre (Folio Real).
- Para cualquier transferencia se paga el impuesto de la transferencia de bienes inmuebles que viene a ser el 3% sobre la base imponible o el valor de la escritura.
- En Derechos Reales, adicional a ese pago, debes cumplir el 5 por mil del valor de la transferencia, En caso de crédito un adicional de 4 por mil del valor del préstamo. (5 o 4 por mil significa: el valor multiplicado por 5 o 4 dividido entre 1000)
- Además de estos valores, Derechos Reales cobra por algunos más, dependiendo de cuántos servicios estés llevando a cabo.
Nota: importante mencionar que a la fecha Derechos Reales ha modificado los costos de los servicios con un crecimiento leve en los valores.
¿Qué pasa con el metraje?
Como resultado de ciertos métodos de medición, con inevitables márgenes de error, muchos inmuebles tienden a tener mayor metraje en relación a la superficie real. Esto quiere decir que la superficie en terreno excede respecto a aquella que está inscrita en el Folio Real.
Ante estas circunstancias, la labor de la Alcaldía consiste en otorgar un margen de tolerancia, porcentaje que difiere según el lugar donde se encuentre el inmueble; no siempre es el 10 %. En el caso de no estar dentro del margen de tolerancia, los pasos siguientes son realizar una usucapión o aplicar la ley 247 –ver:Tener una Vivienda es un Derecho, Conoce la Ley que lo Sustenta– según el tipo de situación.
Caso hipotético: sucede que quieres vender tu casa y debes renovar el certificado catastral. Para esto es necesario hacer una medición… la haces. Como resultado, se detecta que la superficie es mayor a la registrada. ¿Qué debes hacer? Verificar si aquella superficie está dentro de lo permitido. En caso de que la respuesta sea negativa, el Catastro tendrá un registro de la superficie real (como resultado de la medición) y uno de la superficie restante, que también tiene que estar dentro del marco permitido.
Si no se da luz verde, se recurre a una usucapión. A través de la usucapión, según la Ley de Regulación de Derecho Propietario, uno puede adquirir la propiedad de un inmueble pasado un lapso de tiempo determinado y en cumplimiento a los requisitos dictados por la Ley.
¿Por qué existe un margen de tolerancia? Simplemente porque puede ser un área que pertenezca a la Alcaldía, que sea zona verde o que responda a ciertas necesidades sociales. No obstante, cuando la superficie es menor a la que está inscrita, el proceso es más fácil. En este caso debes realizar un trámite interno en Derechos Reales, que no será objetado ni por este ni por la Alcaldía.
¿Qué documentos ingresan a Derechos Reales?
Los documentos para concretar una transferencia de inmueble en Derechos Reales los podrás encontrar aquí. Estos ingresan, en su estado original, y te son devueltos una vez revisados; lo único que no se devuelve es el Certificado Catastral.
Lo que sugieren los abogados del estudio jurídico Blackwood Org. es sacar una copia legalizada del mismo a través de la Alcaldía. Es un proceso que tiene una duración de tres a cinco días, aproximadamente, y tiene un costo de aranceles de no más de Bs. 200.
En el caso de un edificio, generalmente no se cuenta con un catastro pero sí con el fraccionamiento o los planos aprobados. En este contexto, también se recomienda obtener una copia legalizada.
¿Qué tengo que hacer para cambiar el nombre en el Folio Real?
No es necesario llevar a cabo un proceso judicial para cambiar de nombre en el Folio Real, en su lugar se realiza un proceso administrativo en Derechos Reales. En este contexto, se aplica la Ley 247, Ley de Regularización del Derecho Propietario sobre Bienes Inmuebles Urbanos que regula el registro de viviendas, únicamente.
Los parámetros para hacerlo difieren según la jurisdicción de cada región. Por ejemplo, si un terreno es mayor a 1,000 metros la Ley 247 no aplica; si perteneces a la jurisdicción de Mecapaca en La Paz tampoco. Aunque la Ley 247 se aplica a nivel nacional, los requisitos y criterios varían según cada institución departamental y municipal.
¿Qué importancia tiene mi Estado Civil?
Mucha. Es importante, para realizar una transferencia sin complicaciones y de forma más rápida, que el estado civil en tu carnet de identidad y en el Folio Real de tu propiedad sea el mismo. Cuando no existe relación surgen observaciones que se traducen en más tiempo de trámite.
Por ejemplo, es posible que al momento de registrarte como propietario de tu casa estés como soltero; sin embargo, si decidiste casarte y esa persona ahora participa en la posesión de la misma, será necesario tomarla en cuenta y presentar un certificado de matrimonio para evitar una observación por el estado civil.
¿Cuánto dura la tramitación en Derechos Reales?
Lógicamente siempre deseamos que mientras más temporal o breve sean este tipo de deberes, mejor. No obstante, te advierto que, por el amplio flujo de trámites que se realizan en Derechos Reales, los procesos pueden atrasarse y durar más de lo estimado, sea que hayas recibido asesoría legal o no.
Teóricamente, la tramitación, según su naturaleza y la cantidad de observaciones que tenga, se desarrolla en un periodo de 20 días hábiles; no obstante, en práctica se extiende hasta un mes. Por otro lado, también puede pasar que el trámite salga antes, generalmente cuando se opta por la operación en línea (10 días aproximadamente).
Ten muy presente que los asuntos que ingresan en Derechos Reales son distintos entre sí –ya sea por la cantidad de inmuebles, de observaciones, el nivel de complejidad del caso, etc. Algunos aspectos que pueden influir en la demora son: trámites más complejos como el fraccionamiento de propiedad horizontal, en el caso de que el estado civil no sea el mismo en el documento de identidad y Folio Real, que exista algún error en datos, entre otros.
Nota: Si surgen observaciones, la duración del proceso puede doblegarse: 20 días, un mes más, o incluso un mes y medio más.
Si quiero sacar un crédito de vivienda social, ¿qué trámite debo llevar a cabo en Derechos Reales?
Para obtener un crédito de vivienda social, que viene a ser tu primera vivienda, uno de los requisitos es no contar con ninguna propiedad a tu nombre. Para esto, Derechos Reales emite un Certificado de No Propiedad que señala lo propio, que no existe registro de que seas propietario de algún inmueble a nivel nacional.
Duración: de cuatro a siete días hábiles, ya que se hace una revisión general de todas las regiones del país.
Requisitos: lo único que necesitas presentar es tu carnet de identidad, tu firma, especificar el banco y el propósito (compra de primer inmueble).
Costo: tiene un costo de no más de Bs. 150.
¿Qué trámites se llevan a cabo en Derechos Reales?
Además de las ya mencionadas transferencias de inmuebles (compra – venta), en Derechos Reales se realizan trámites sobre hipotecas, fraccionamientos, cambios de jurisdicción, cambios de tipo de inmueble; o cambios sobre datos que hayan sufrido modificaciones con el transcurso del tiempo. Por ejemplo, la denominación del tipo de propiedad, de terreno a casa.
Nota final: las regulaciones varían dependiendo de las zonas o municipios donde se encuentre el inmueble. Por eso, es esencial que antes de iniciar con cualquier proceso legal, te informes o recibas asesoría legal. Por ejemplo, para darte una idea más clara, hay regiones en las que no es necesario tener un Certificado Catastral, por lo que no es necesario presentarlo para realizar una transferencia.
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