El sector inmobiliario es fundamental para la economía de áreas macros y micros de un país. En Bolivia, los bienes inmuebles representan el principal activo para personas particulares, por lo que cualquier cambio tiene un efecto directo en estas. Para el sistema financiero sucede lo mismo: como resultado de la ampliación de la cartera hipotecaria, precios y tasas de interés. El sector inmobiliario en Bolivia ha evolucionado, pero ¿dónde se encuentra?
Habrá percibido que en los últimos años se ha dado un evidente crecimiento tanto en la demanda como en la oferta de viviendas. En las zonas urbanas cada vez son más las casas de dos pisos que son sustituidas por edificios con diversos propósitos; también más el número de propiedades construidas. ¿Cuáles son las razones de este fenómeno?… ¿Crecimiento poblacional, situaciones económicas favorables, mejores costos de construcción o precios de inmuebles atractivos?
Demos un paseo por el escenario inmobiliario de nuestro país atravesando los contextos de los diversas cuestiones mencionadas, de modo que juntos podamos llegar a diversas conclusiones o hipótesis.
Crecimiento poblacional
Bolivia es un país en vías de desarrollo, y parte de las características de una nación subdesarrollada es su alto índice de natalidad. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) del Censo del 2012, el número de habitantes bolivianos se registraba en 10.059.856. Para el 2015, se estimaba un total de 10.825.000 habitantes.
El crecimiento poblacional de una nación es inevitable, independientemente de su situación económica, social y política. En el sector inmobiliario se lo toma muy en cuenta ya que se traduce en oferta y demanda. Esto refleja un aire dinámico de desarrollo y modernización.
Bolivia aumenta su tasa de natalidad, al mismo tiempo que las ciudades, las zonas urbanas, se expanden, además, por la migración de zonas rurales. Según el censo del 2012 el 67.5 % de los habitantes estaban situados en las zonas urbanas y 32.5% en las rurales.
Las ciudades bolivianas están cada vez más pobladas, por lo que el número de viviendas también se amplía. Aunque es evidente que no es un factor determinante, en el ámbito inmobiliario, se puede decir que el crecimiento de la población sí puede ser un impulso para un mejor desempeño en el área, no el único.
Mejor calidad de vida como respuesta a situaciones económicas favorables
Según datos del INE el salario mínimo desde el año 2001 hasta el 2016 tuvo un evidente crecimiento. En la gestión 2001 el salario mínimo se incrementó en 12,7%, lo que se tradujo en Bs. 400. A continuación, en los años siguientes, los números no descendieron. Para el año 2011, se dio una subida del 20%: Bs. 815 y para el 2012 aumentó un 22.64%: Bs. 1000.
Para el 2015 el salario mínimo fue de Bs. 1656 y en la actual gestión apunta a Bs. 1805. Aunque estas cifras solo representan una parte del panorama, ya que no se toman en cuenta los datos salariales de los sectores públicos y privados –según grupo ocupacional en instituciones– nos sirven como evidencias que se adhieren a una línea ascendente hacia situaciones económicas mucho más favorables respecto a años anteriores.
Se puede decir que ante una mejor distribución de ingresos e incrementación salarial, existe como respuesta, entre otras cosas, un aumento en la demanda de viviendas. Las familias bolivianas logran tener mayor capacidad de adquisición y, por tanto, mayor oportunidad de acceder a créditos hipotecarios.
Construcción
El sector de construcción en Bolivia está dentro de la demanda interna del país, que es el principal motor de crecimiento de nuestra economía. A partir de la gestión 2012 Bolivia experimentó un crecimiento notable en este sector, impulsado tanto por los sectores públicos como por los privados. Aunque en años recientes las cifras han disminuido, todavía es una actividad atractiva que busca enriquecer nuestras ciudades con infraestructuras innovadoras, con el objetivo de satisfacer la demanda que existe.
Según el Ministerio de Economía y Finanzas Públicas en un análisis sobre el Desempeño de la Economía en Bolivia entre enero y abril del 2015, la construcción registró un crecimiento importante, que se argumentó sobre la producción de cemento en el país: 807 miles de toneladas métricas, 9.4% más que en la gestión 2014.
Según el INE los permisos de construcción en La Paz bajaron. El 2011 fueron aprobados 820.662 metros cuadrados y en el 2015 disminuyeron a 249.150 metros cuadrados. No obstante, en el año 2014 el sector de la construcción creció en 8,58%, impulsado principalmente por La Paz, Cochabamba y Santa Cruz.
Respecto a valores, recientemente La Razón sacó una nota refiriéndose al costo del metro cuadrado de construcción actual, principalmente en La Paz, Cochabamba y Santa Cruz, apuntando a cifras entre $us 700 y 1.750. Contexto que fue posicionándose progresivamente en gestiones anteriores ya que del 2014 al 2015, el costo sobre metros cuadrados había subido en 4,18%.
La dinámica es cambiante, inevitablemente, y eso es bueno. Es evidente que la construcción ha sido objetivo de diversas variaciones -alzas y bajadas de precios y costos, demanda y oferta, entre otras. Lo que es importante es evitar llegar a un declive o sobre oferta, en sus opuestos más extremos.
¿Precios atractivos de inmuebles?
Según estudios realizados sobre el sector inmobiliario correspondientes al Banco Central de Bolivia (BCB), la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas es determinado por diversas variables: el PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y los costos de construcción. Asimismo, los precios también se ven afectados por otros factores como las tasas de interés, costos de construcción, sobre valoración, entre otros.
Actualmente está en curso un debate interesante sobre el desarrollo de un boom inmobiliario o el surgimiento de una burbuja en el mercado inmobiliario. Aunque esto comprende muchos aspectos. Es el desvío de precios lo que plantea una situación cuestionable.
Es esencial concretar cuáles han sido las variaciones de precios en los últimos años. Por un lado se halla que a partir del 2006 en adelante los precios de vivienda alcanzaron cifras dos veces más que años anteriores, sobre todo en el eje troncal del país. Por otro lado ya en las últimas gestiones, 2015 y 2016, se han visto bajadas de precios, sobre todo en Santa Cruz y La Paz, a causa de la excedente oferta que existe y un rechazo de “consumidores” ante valores muy altos.
Cuando se da una burbuja inmobiliaria, los precios despegan y se encuentran a distancias inexplicables con respecto a valores reales; además existe mayor acceso a créditos hipotecarios. ¿Crees que existe una situación como aquella? Lo que sí se sabe es que existen precios atractivos y diversos que se ajustan a distintas condiciones económicas.
Conclusiones
El contexto inmobiliario, en términos económicos y sociales principalmente, nos demuestra ser un sector en constante movilización. Aunque en los últimos años ha sido un tema recurrente, todavía da para más para alcanzar resultados concretos. Aunque algo sí es seguro, es un sector que todavía tiene proyecciones florecientes; aún existe un largo camino para aprender lo que consiste vender o comprar una casa.
¿Qué piensas tú?
